個人でできる最大のリサイクルは古家を購入することです

　一般にリサイクルとは不要になった有効資源、ペットボトル、段ボールなどを集めて再生して再び新しい商品として再生することです。新たに原油、天然の木材などから作るよりコスト環境にやさしいというメリットが際立っています。こうしたプロセスの中でほとんど共通するのは再利用可能な使用済みの製品を選択して多数の消費者から集めるという作業があります。リサイクル再生の費用を抑えるため当然の必要な行程です。また一人一人が生み出す有効資源の量がリサイクル工場で処理できるそれと比べて量的にも金額的にも少ないからです。

　古家のリサイクル再利用は移動なし、不動産は文字通りガソリンを燃やさないで再生利用できます。家の部品を集める必要もなく新築すれば非常に高価な買い物となります。運が良ければ優良住宅をタダで手に入ります。リフォームは必要かも知れませんが組立の人件費、材料の輸送、瓦木材などの生産コストを節約できます。土地つきの中古住宅の特徴です。帳簿の上では住宅は新築してから年に３％づつ価値が下がります。タダになるのは３３年でしょうか。正確な値は知りませんが、市場価格では３０年以内で建物の価値がなくなるそうです。
　画像はわが家を買った時、リフォーム業者が提出した見積り書の一部です。リフォーム費用の半分は汲み取りトイレを水洗に変更したのと車庫を新たに作ったという大がかりな改修だったからです。車庫も５年屋根付きシャッター付きの車庫を借りると考えれば償却できる費用です。建築基準を大方順守して建てられた住宅が３０年で住めなくなるということは考えられません。古家をリサイクルして２年と半年経ちますが住んでみて何の問題もありません。見栄外聞などを捨てれば古家購入はいいことずくめです。次回はその問題点などを書きます。

底割れの衝撃的なニュース 予期しなかった底割れ

日経平均がバブル崩壊以来の安値更新。７０００円台を付ければ底なし。安値予想をあえてすれば５０００円を割り込んで止まるのかな。４５００円前後です。恐ろしいことが起きそうです。とりあえず今日の日記ブログです。０８_１０_２７ｍｏｎ１１ｐｍ

更地購入を仲介した不動産屋からの電話の内容はプラスプラスでした

　朝不動産屋から電話のあったお昼、昼食をとったあと喫茶店に入り、隅の席を確保して携帯で不動産屋を呼び出した。このようにさらりと書けばなんでもないようですが、仕事中もご飯を食べている時も何を言いたいのか気になって仕方がなかった。その不動産屋やご近所の１００坪前後の邸宅に住んでいるお金持ちにとってはなんでもないサラリーマン向けの犬小屋のような住宅地でしょうが、自分にとってはあらん限りのお金をかき集めて金利を払い借金を返済して自分のものにした財産です。わかっていただけると思います。ＩＴ用語でいえば、割り込み、イベント発生、スーパバイザコールが何度もかかり多重処理ばかりで心は千路に乱れ喫茶店に入ったときすでにへとへとに疲れていました。

　一番予想されるのは、騙されて３割高で買ったお前が悪いと言わんばかりに更地の引き合いは元の時価３割損で手放さないかというお話ではないか。不動産屋は３割の損を埋め合わせるような良い物件を紹介するとかと言って再び多額の手数料を稼ぐつもりではないかとか。駅から歩いて５分以内で自分の更地の周辺にはサラリーマンが手が届く物件で同等の土地はそうないのはわかっています。３割の損を埋め合わせるような話に乗ればおしまいだ。こう地合いが悪く不動産市況が最悪の今では足元を見られて仕方がない。そうした妄想が駆けめぐり昼食の味よくわからなかったのです。「地合いが悪いので売る気はない」はよかった。いま売るのは株でいえば暴落のさなかに決裁が済んでいる現物株を成り行きで売るようなものです。こう言われたらああ答えようなどシュミレーションも一応済ませました。いま売ってはいけないと自分に念を押して携帯を取り出したのです。
　不動産屋が携帯に出ると、「テレビのアーバンコーポの放送を見ましたか」と聞くと見たらしい。（こちらの足元を見ているつもりだな。）「私は急にお金が要るからすぐに売って下さいとお願いした覚えはないよ。」「わかっています」それでどんな引き合いかと聞くとお客で周囲の環境、便利さ、大型車が入れる土地の立地をとても気に入ったお客が現れました。そこで〇Ｘ万円（私の買値プラスプラス）で売って下さいとのこと。プラスプラスは買いと売りの税金、不動産屋への手数料、今までの税金を合計すれば消えるか少し赤字が出る額です。完全に足元を見られています。お客というのは嘘で本当は不動産屋が建築条件付きで売り出すか新築住宅のセット販売で売るために買う気なのかもしれません。要するにトントンで現金に換えて逃げた方が良いといわれているようでした。こちらが考えていると「相手に何と返事しましょうか」といいます。「不動産市況の地合いが悪いから今売る気はないのは朝申したとおりですが、強いご希望があるなら買値プラスプラスでなく買値の３割高なら売ります。これでたぶん相手の方は引き合いをひっこめるでしょう。甘くないのは知っています。」約定は成立しないと考えましたが、万が一買値の３割高で買うといわれてもそれはそれでいいのかもしれません。この先どうなるか分からないし３割の利益でもう目減りしない現金に変えられればそれも悪くないと自分に区切りをつけて携帯を切った。

　本心は最悪の場合、幕を引く時、買った時の時価３割損でもいいと考えています。３割損を覚悟すれば現金化はできると売りのリスクを十分吟味して買ったつもりなのです。だから喫茶店で電話を切ったあととてもうれしかった。トントンで逃げられる話だった。でも来年こんな引き合いがある保証もなく一期一会の引き合いでした。

　それから三日後、聞くまでもないのに不動産屋から儀礼的に電話があり「欲しいのですが予算の関係があり買えません」という電話があった。 米国の金融問題が問題から現実になった現在、最悪のシナリオよりもっと悪い想定外の結末も覚悟しています。それについては次回の機会で

全国地価情報が発表されました 住宅地価下落率拡大

２００８年９月１９日金曜の朝刊で毎年恒例の全国基準地価の発表がありました。サブプライムローン問題が懸念問題から現実となりました。メリルリンチ、リーマンブラザーズ大手証券の経営破綻が発表され、小さな切符の最悪のシナリオ で適当に書いた日経平均年初来安値更新も実現しました。そして住宅地価の不振の記事でおいしい物が大好きな自分も胃が痛みます。
この地価情報は７月１日までの実績で米国のメリルリンチ、リーマンブラザーズ大手証券経営破綻、日経平均年初来安値更新などは織り込まれていないはずです。来年のことを考えると自分が考えた小さな切符の最悪のシナリオの想定外の悪い結果を覚悟しなければなりません。写真を撮りブログに保存しましたので新聞は捨てます。飯がまずくなります。

小さな切符の最悪のシナリオ

　２００５年夏ごろから日本株が分からなくなり自信はないのですが、景気は８月末から悪い兆候が出ています。日経平均は３月の安値を更新する可能性が高いようです。サブプライムローン問題で米国の大手証券メリルリンチなどが合併された。リーマンブラザーズも破綻。アジア欧州の株価も下落中で相場の先行きは非常に暗いです。

　晴れの日に傘を貸して雨の日に貸してくれない銀行がまた貸し渋りを始めだした。土地に融資はしてくれたが儲ける前に返せと言われたアーバンコーポがいい例です。前のバブルの大きな主役は晴れの日に金をどんどん不動産屋に貸した銀行です。貸し渋り状況にある現在土地バブル再来などもう夢のまた夢ですが来年のことはわかりません。

　３月に撮影した建設中のこの家も今は人が住み夜には電気がついて家庭の団欒の様子が影絵となって見えることがあります。この家の隣の空き地にはまた青い養生シートが立ち中で住宅が建てられています。便利の良い駅周辺の一等地では地合いの悪い今も確実に実需はあるのです。それだけが現在のたった一つの救いです。いかに世の中の地合いが悪くとも一戸建ての実需はなくならないと考えれば、買った時期の時価付近まで値段を下げれば処分できると考えています。つまり３割損を覚悟すれば現金に換えられると考えたのが最悪のシナリオです。相場ですから儲ける時もあり、たまたま最初の経験が３割の損害で済めばそれは仕方がないでしょう。

　

バブル崩壊後不動産には買い手がなかった？

　バブル崩壊後の最悪期、山一倒産の頃、株雑誌でバブルの傷が癒えない証券関係者と中小不動産屋の覆面座談会というのを企画していた。その中で一つだけ記憶に残っているのがあります。中小不動産関係者「株はいいよ。どんなに値段が下がっても少しづつなら現金に変えられるから。俺たちは銀行が返済請求した時、処分するなりなんなりお好きにして下さいと居直ったよ」確かこんな内容だったと思う。株は暴落時でも値がつく、つまり株は売り手と買い手がいるのに土地などの不動産は地合いが変化したと感じた時には売り物ばかりで買い手が一斉に引っ込むというのである。でも私はある面ではそうですが、この座談会の発言のように換金性が全くないとは思いません。正確には出席した不動産関係者の土地が売れない、換金性がないだけで当時でも一戸建ての住宅は新築されていた。つまり住宅地を買う買い手があったのは疑いようがありません。


　この中小不動産屋は不動産売買を活発に繰り返してきたプロでしょう。バブル時は銀座の女の子にポンとマンションを買い与えるほど景気がよかったのかもしれません。バブルの初期は自分には別世界のことで不動産のことは知りませんが、現在の東京都心部のマンションのように駅近くや便利の良い一等地から値上がりが始まったと考えて間違いはないでしょう。この中小不動産屋も手持ちの一等地を３割程度で利食ったのでしょう。プロですから入ってきたお金で次の不動産を買わなくてはなりません。一等地は一斉に値上がり一段目の天井を付けていますから、もう一度の上昇を狙えばライバルの不動産屋を喜ばせるだけで再度利食うまで時間もかかります。より安全で確実なのは、まだ値上がりしていない一等地の周辺の土地でしょう。こうして一等地から郊外へと値上りのドーナツ現象が発生してバブルの絶頂期には、この中小不動産屋の在庫は、普段なら見向きもしなかったへんぴな郊外のどうしようもない土地の可能性があります。しかも膨らんだ運用資金をつぎ込むため面積の大きい物件です。バブルの前でもほとんど流動性がなかった土地ですから、崩壊後は買い手など期待するのがおかしいのです。今だから言えるのですが、買いのリスクを考慮して値上がりしていない郊外の物件購入が売りのリスクを増やしていったのでしょう。土地は株のように増えない。需要はある。だから永久に値上がりし続けるという土地神話が信じられていた当時、売りのリスクを考える人などいなかったのでしょう。だから覆面座談会ではそういう口には出せない事情があったのだと思います。


　誰が見ても一等地で一番需要の多いサラリーマン向けの小口の物件なら損を覚悟で値段を下げれば売れるのは間違いがないでしょう。最後に頼みとすべきは実需です。前にも書いたように値上がりの予想が外れることを想定して誰が見ても一等地で大金がないので私の土地は面積の小さい物件です。



続く




　

不動産屋からの電話がありました

９月８日の月曜の朝だったか、テレビでマンション分譲会社アーバンコーポレーションが破綻した理由を解説していた。結論はサブプライム問題で米国からの資金が引き揚げられた。マンション用地建設資金を日本の銀行からの借金で賄っていた。貸し渋りと融資の返済要求でお金が行き詰ったのが原因。要するに他人の金で土地を買ったが、儲ける前に返せと言われて破綻した。そういうことらしい。同じ理由でアーバンコーポレーションだけでなくいくつもの新興マンション販売会社がつぶれたらしい。家をたまたまいい時期に買えていい気分になってから初めての衝撃的なニュースでした。

その番組によると都心の一等地マンション相場は２００１年ごろから始まったらしい。２００６年春に時価の３割高で買った更地は２００７年春まで金利７０万を払って返済は済んでおり、誰からも返還要求を受けない自分のもの、自分の金で買った土地、アーバンコーポレーションとは本質的に違うなんて思いたかったがいよいよ最悪のシナリオを覚悟しなければと暗い気持ちになった。 他人の都合で反対売買で決済する必要がなく幕を引けるのは自分だけだけなのが強みです。
番組放送のタイミングを見透かしたように仲介に入った不動産屋から会社にいる自分の携帯に電話が入った。その更地の引き合いがあったというのである。地合いが悪いので売る気はないというと話を聞いてくれとしつこい。仕事中だから昼に電話すると言って電話を切ったが、今思えば自分が覚悟した最悪のシナリオから考えれば悪い話ではなかった。　続く。

マスコミ情報サブプライム問題と現状住宅地実需のギャップ

2008年3月14日首都圏マンション市況です。マンション販売１５年ぶりの低水準。
テレビもサブプライム問題・円高→外人の日本リートからの離脱→不動産相場下落再度住宅地などの不動産市況が全滅のように伝えています。されど自宅周辺では住宅建設中を表すブルーの養生シートが増えてきたようです。買い手が嫌がり販売に不利な建築条件付優良物件の売り物を吸収しています。自分が住宅購入した不動産屋の売れ残り在庫である売り物をさらった住宅地相場の反転は相場を見切った投機資金と一戸建て住宅が欲しいという実需だったと思う。９０年代バブル崩壊からやっと反転し始めた年足の大きなうねりは、サブプライム問題でもスピードを遅くする程度でマスコミが警鐘を鳴らすように反転への方向は変えられないでしょう。山高ければ谷深し、渓深ければ山高し
首都圏のマンションが停滞するのは、サブプライムなど関係なく、上がったものは下がるという相場の鉄則の範疇そのものです。サブプライム問題がなくとも押し目を作って次の上昇に備えるのが相場なのです。
首都圏マンション反転開始が２００２年からとするともう６年も上昇相場が続いたことになります。一方的な上昇相場などありえないのです。
現在のところは駅周辺です。これがバブルの時代は辺境、北海道などの利用価値のない土地の詐欺事件を引き起こすまで土地なら何でもという雰囲気だった。さらえまかの駅ひとつ向こうの古屋が１億円が相場と信じられない値段がついたものです。

もし現在の住宅実需が買いが買いを呼び、買うから上がるといった転売による住宅地高騰が発生しても、駅近くとか限定的になるのではないかと予想しています。値上りの大きかった首都圏のマンションも首都圏全域のマンションが高騰したわけではなく、局地的なバブルだった。
東京港区、品川駅周辺、都心のマンションから郊外へと値上りのドーナツ現象が起きる最中のサブプライム問題発生、円高でした。

土地バブルへの小さな切符

平成１７年２００５年秋一戸建て住宅購入を大きな焦りとともに決めたのは、自分が住んでいる周辺の住宅地が大底で年明け春にも反転すると思い込んだためです。東京港区、六本木などのマンション用地のことではありません。これらはすでに２０００年ごろから高騰していました。そのようなものに手を出す資金もありませんし、事情もわかりません。近所の不動産屋で来年には地価が反転し始めるかもしれないという理由を３０分ほども話した。ほかに客もなくじっくり自分の言い分を聞いてくれた後、「お客様の頭の中でお考えになったことは、一理あります。しかし不動産屋の立場では今年２００５年は昨年より悪いのが現状です。好転の見込みは感じられません」要するに素人が考える机上の兵法と口には出しませんでしたが。
自宅の手付金とお役所の固定資産評価です。建物は１００万となっていますが価値はゼロです。
とにかく２００５年１０月物件の下見、手付金を支払、１２月の契約まで大きな精神的エネルギーが要りました。

ボロアパート時代銭湯に通っていました。通り道に更地があるのは知っていたのですが、通るたびによい土地、地価が高騰しなくても誰もが欲しがるに違いない。買っておけば地価が上昇しなくても１割２割の損金で現金に変えられる。歩いて５分で駅、２分で二つのスーパマーケット、２分で銀行３つ郵便局があり、救急病院は自転車で１０分、２件隣りは女子短大、車が容易に敷地に入れる道がある。足腰が弱くなったお年寄りには最高の物件と考えました。いつも見ているうちにある寒い新月の夜、更地に札束のような幻覚が見えました。これが失敗の元でした。家を買った不動産屋に相談すると、裁判所が売り出した物件で所有者は落札した別の不動産業者にあるとのこと。新築とセット販売で売りに出していたが誰も買い手がなく、〇△万円なら土地だけでも売ってくれる、すぐに返事が欲しいとのことでした。今思えばこちらに時価などを調査したり考えさせる余裕を与えたくなかったのでしょう。

目をつぶるとあの札束が見えたのです。今度は自分から申し出た不利な交渉です。もう少し調査すれば〇△万円は時価より３割高なのを知らずに「わかった、それで買います」と答えてしまった。２００６年３月下旬の自分でした。
値切らずにあの価格で買ってしまったのは、やはり失敗と認めざるをえません。しかしあれから２年たった現在不動産屋のチラシでは、これはいい物件と見えるものにはほとんど建築条件、一年以内に新築着工を指定の建築業者に依頼するという条件があります。更地のまま販売しているのは、立地の悪い物件ばかりです。
この理由は２００６年２００７年と少し売買が活発になり、小さな不動産屋でも資金力が増し、チラシなどで情報を公表する前に買い取って、より儲けの大きい建築条件付にして販売しているのでしょう。９０年台のバブルのようにまじめに仕事をして、汗を流した対価としてお金を受け取るべき一般大衆個人が、更地を買い何年か後に年収の何倍もの利益を得るといった、不公平感を助長するようなことをさせたくないというお上の意思と不思議と一致します。人間は同じ間違いを何度も犯す者なのです。喉元過ぎれば何とかで、土地バブル崩壊から１５年過ぎ夢をもう一度と考えてもおかしくありません。現在は確かに建築基準法の改正で認可が下りるのに時間がかかりますが、行政の問題で必ず解決するでしょう。お上もバブルが起きるのを予想して、建築条件付販売を奨励しているのかもしれません。当時は市場価値ゼロの古家付、更地と同じ優良物件の売り物が多かったのですが、最近はトンと目にしません。ローカルの小さい不動産業者への融資査定を緩くしているのかもしれません。
そうゆう意味では、３割高で買ったのもあきらめられます。現在もしこの土地が売りにだされれは、当然建築条件付の物件となるでしょう。更地のまま買って数年税金を払って転売することができない物件だと思います。３割高で買えば、グラフのように少し上がったくらいでは利益は出ません。当分毎年４月になれば土地の税金を負担しなければならないのです。今はただバブル再来を祈るのみです

この家を買った２年前と現在のテレビ評論家の住宅市場展望

今日のテレビではマンション偽装に端を発する建築基準法改正で、住宅市場はこれから大変厳しいそうです。

住宅市場冷え込み→住宅地の冷え込み→住宅地価の下落を暗示しているようです。

・・・されど私が思うに・・・２年前テレビ番組で偉い評論家が大勢出演されて、「これから土地(住宅地)は輸入される」動かすことができない不動産の輸入って、耳目を集めるには十分なフレーズです。要点はこうです。中国の農作物輸入が盛んになり、(今に始まったことでなく中国産生しいたけが出だした１５年前からだよ)日本の農産物が価格で中国産に負ける。日本の農地がいらなくなる。工場も不要で住宅地付近の工場が売りに出され住宅用地過剰の時代が何年も続く。住宅用不動産は供給過剰で住宅用不動産を転売目的で今買っても儲からないよと同じ意味です。そう言っているように聞こえました。・農地輸入論　自分が欲しいと思っている駅から５分以内の候補地付近では、、ビルの屋上に上っても見渡す限り水田、畑は２年前もなかったし、Ｓ60年以前バブル前もありませんでした。視界の外でも最近では９０年代のバブル、古くは日本列島改造論などで農地はすべて住宅に変わっています。住宅地がほしい人は他人の住宅地を相場で買う以外取得できません。今住んでいる所は農地の供給圧力ゼロなのです。農家が廃業して、農地を売りに出すのは都市から遠く離れて、競争力のない農産物を作っている場合です。そして最初に売りに出すのは、農地として価値の低い日当たりの悪い農地でしょう。南海高野線で河内長野市付近では南向きの日当たりがよい農地は今もお年寄りが鍬を使っているのが電車から見えます。大消費地から近い場合、鮮度という強い競争力が生まれます。たとえば京野菜、これまで京以外の農地で作ろうとしたが王城の地、京都以外では真似ができなかったのでしょう。現在のように流通機関が発達していなかった時代、東京に遷都された明治天皇どんなに火山灰の関東の地で京野菜が出来たらと望まれたでしょう。京野菜はどこでも栽培可能でしょうが味となると京都産の京野菜と同じというわけにはいかないでしょう。競争力のある産地の農家は中国の野菜に負けることはないでしょう。日本の温州みかんは米国のオレンジに負けなかったのです。住宅土地輸入論は競争力のない農地の話です。都会から遠く離れ競争力のない農地は住宅用地の潜在供給地となるでしょう。
・工場の住宅地転化論　昭和４０年代構造不況に陥っていた日本の繊維産業、ガチャ万と言われた工場を手放さないで企業のリストラクチャの原資にしたのです。バブルの時は少しづつ売って莫大な利益をだし土地持ち繊維企業は生き残っているのです。カネボウはつぶれたようですか。工業製品生産を中国などに移転して日本の工場が稼動しなくなっても売りに出されて住宅に変るかどうかは分からないのです。また大都市近郊の駅近くに大きな工場は少ない気がします。よほど古い大企業で鉄道ができる前に工場があった場合は別でしょうが、駅近くは社員の通勤に便利ですが、大企業といえども至便の地はまとまった大きな工場用地は取得しにくくコストも大きかったはずです。
一方私の見解は２００５年夏で住宅地価は大底を打った。宅地が欲しい人は今から物色し、来年の春には実需となるだろう。早く中古物件を買わなければ手持ちの資金では買えなくなる。とにかく住宅土地の手当てを急がなくては。家の方はお金が出来たとき新築すればいいのではないか。もうボロアパート暮らしは卒業しよう。こうした偉い人の市場予測を真に受けて売り急ぐ人がいるかもしれない。一方虎視眈々と不動産底値買いの機会をうかがっていた人は、この番組を見てもう少し様子見と決め込んだかもしてない。えてして最高の機会にはこうした邪魔がなぜか入るものです。ありがたや。私の住宅購入希望条件。近くにスーパー２軒、銀行4つ、郵便局、病院ある駅から徒歩５分以内。早朝から夕方まで日が当たる南向きで家庭菜園がある。車庫が作れる広さ。築20年以上のリフォームすれば住める古屋が付いていること。出来たら高級住宅地に住みたいと身の程をわきまえないわがままなものでした。しかしあの評論家先生達のおかげか希望はすべてかないました。不動産屋との契約は２００５年秋ですが、２００６年に入ると不動産屋に呼び出され年明けから、今まで売れなかった物件が全部売れた。お客さんの予想は当たっているのかもしれない。どうでしょうか。２００万円ほどの利益と引き換えに買い戻したいとか言い出した。２度と手に入らない物件ですからと売却を断ると購入した不動産屋に依頼していたリフォーム工事をなかなか始めなくなりました。すったもんだの挙句別の業者にリフォームを依頼して、外国人も住んでいた月１万７千円のボロアパートからこの家に引っ越したのは２００６年６月でした。周囲のフェンスもま新しい三角の空き地に、すぐに里芋、トマトを植えたのがこの写真です。大きな石もありまだ土は硬かった。写真右側に移っている汚いものは、前の住人が使っていた畳２枚です。現在は腐葉土に変っています。